Airbnb: Wie man trotz restriktiver Rechtslage mit Kurzzeitvermietung wieder gute Geschäfte machen kann

Gastbeitrag. Die Kurzzeitvermietung erlebte vor einigen Jahren einen regelrechten Boom – auch in Wien. Airbnb, Booking & Co. galten als demokratisierte Immobilienrendite: zusätzliche Einnahmen, urbane Flexibilität, internationale Gäste. Doch auf die Euphorie folgte eine massive politische Gegenbewegung.

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Mit der Novelle der Bauordnung für Wien vom 23.11.2023 wurde das Geschäftsmodell bewusst zurückgedrängt – und medial „begraben“. So stellte vor kurzem (05.06.2026) auch die geschätzte Kollegin RA Mag. Erlacher im „Standard“ die Frage in den Raum, ob nun endgültig vom „Ende von Airbnb als Geschäftsmodell“ gesprochen werden könne.

Tatsache ist: Das Geschäftsmodell ist nicht tot. Im Gegenteil. Wer die rechtlichen Spielregeln kennt und strategisch agiert, findet aktuell bessere Bedingungen als je zuvor.

Die Rechtslage: restriktiv, aber nicht geschlossen

Eines der Kernstücke der Novelle ist ein erzwungenes „Zurück zum Ursprung“ der Airbnb-Geschichte, welche mit dem Vermieten der eigenen Wohnung während urlaubsbedingter Abwesenheit begann – dem Home-Sharing im eigentlichen Sinn.

90-Tage-Regel und Wohnzonen

Jede Wohnung, in der der Vermieter selbst oder jemand anderer regulär lebt, kann in Wien bis zu 90 Tagen im Kalenderjahr auf einschlägigen Plattformen wie Airbnb angepriesen werden. Dies ermöglicht vielen einen erfreulichen Nebenverdienst. Für klassische Airbnb-Modelle ist dies allerdings wirtschaftlich irrelevant – wer nicht ganzjährig vermietet, betreibt kein (etwaige Kreditkosten abdeckendes) gewinnorientiertes Geschäft.

Ein weiterer Fallstrick: die 90 Tage laufen auch, wenn die Wohnung nur auf einer Plattform „angeboten“ wird; dies bedeutet nicht, dass sie auch 90 Tage kurzzeitvermietet wird.

Ausnahmebewilligungen: mühsam, aber möglich

Außerhalb der Wohnzone kann eine auf fünf Jahre beschränkte Ausnahmebewilligung iSd § 129 Abs 1a der Bauordnung für Wien beantragt werden. Praktisch ist das oftmals ein Hürdenlauf, da laut der (mE etwas überraschenden) Judikatur dennoch die separate Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist. Sofern der Wohnungseigentümervertrag (WEV) die Kurzzeitvermietung erlaubt, können die Miteigentümer notfalls auf Zustimmung geklagt werden – allerdings bedeutet dies oftmals einen erheblichen Aufwand, insbesondere in Häusern mit hunderten Parteien. Außerdem dürfen nur 49,9% der Einheiten eines Hauses eine Ausnahmebewilligung erhalten, weshalb es sich empfiehlt, schnell zu handeln.

In der Praxis lohnt sich dies nur, wenn der WEV eine Kurzzeitvermietung eindeutig erlaubt, sowie bei Häusern mit wenigen Miteigentümern oder Alleineigentum. Bei Neubau- oder Sanierungsprojekten holen Entwickler häufig „auf Reserve“ für maximal die Hälfte der Einheiten entsprechende Ausnahmebewilligungen ein. Insbesondere im renovierten Altbau erhöht dies die potenzielle Rentabilität erheblich und erlaubt daher einen höheren Verkaufspreis.

Widmung ist die sicherste Variante

Besondere Rechtssicherheit verleiht die baurechtliche und wohnungseigentümerrechtliche Widmung. Objekte mit entsprechender Widmung (zB Beherbergungsstätte, „Apartment“) erlauben die ganzjährige und zeitlich unbefristete Kurzzeitvermietung, ohne dass es eines weiteren Verfahrens bedarf. Daher werden solche Objekte oftmals nur zu einem Aufpreis verkauft.

Dies gilt unabhängig von der Wohnzone – weshalb bei passender Widmung auch in zentralen Lagen Kurzzeitvermietung möglich ist.

Weitere Auflagen

Zusätzlich greifen Brandschutz, gewerberechtliche Vorschriften und teils strenge Auslegungen durch die Behörden. Ebenso wurde die Ortstaxe vor kurzem erhöht. Wer sich rechtlich auskennt, ist klar im Vorteil.

Praxistipp: Sobald mehr als 10 Betten vermietet werden, muss eine Gewerbeberechtigung „Hotellerie“ vorliegen. Dies lässt sich für Eigentümer dadurch lösen, indem sie mit in Wien weit verbreiteten professionellen Airbnb-Anbietern zusammenarbeiten, welche nach außen als Betreiber auftreten und das gesamte operative Geschäft übernehmen.

Der Kurzzeitmarkt nach den Verschärfungen: klarere Verhältnisse als Chance

Seit den Verschärfungen hat sich der Markt – wenn auch nicht sofort – auf der Angebotsseite verknappt. Maßgeblich dafür ist insbesondere die spezialisierte Abteilung der MA37, die nicht rechtskonforme Kurzzeitvermietungen systematisch verfolgt und empfindliche Strafen bis zu 50.000 € pro Objekt verhängt.

Reduktion des Angebots

Auf den ersten Blick stellt man fest: Die allgemeine Anzahl der in Wien auf Airbnb gelisteten Objekte hat sich seit dem Inkrafttreten der Novelle nicht nennenswert reduziert – die Zahlen bewegen sich relativ unverändert zwischen 12.000-14.000 Objekten insgesamt. Für das Airbnb-Kerngeschäft sind allerdings nur ganze Wohnungen (nicht die Privatzimmervermietung), die auch kürzer als 30 Nächte angeboten werden, relevant. In dieser Kategorie finden sich mit Stand Februar 2026 nur mehr circa 3.600 Objekte in Wien. Dies legt nahe, dass sich das Angebot der verfügbaren Wohnungen in den letzten zwei Jahren stark reduziert hat.

Vorteil für rechtlich saubere Investoren

Übrig bleiben wenige, professionell aufgestellte Anbieter, was für diese klare Vorteile mit sich bringt: geringere Konkurrenz, höhere Auslastung und in manchen Fällen auch sinkende Nebenkosten, etwa durch verstärkten Preisdruck bei Reinigungsunternehmen, nachdem frühere Kunden aus dem Markt ausgeschieden sind. Kurz gesagt: Wer rechtskonform aufgestellt ist, profitiert.

Politischer Sündenbock?

Die politische Begründung der Verschärfungen überzeugt nur begrenzt. Empirische Untersuchungen, etwa eine Airbnb-Studie aus dem Jahr 2025, zeigen, dass die Kurzzeitvermietung den Wohnungsmarkt nicht maßgeblich beeinflusst – anders als beispielsweise die Überregulierung. Allein schon aufgrund der Größenordnung (ca 3.600 dauerhaft kurzzeitvermietete volle Wohnungen im Vergleich zu ca 1 Million Wohnungen in Wien insgesamt) stehen die allgemeine Leistbarkeit des Wohnens und Airbnb freilich in keinem Zusammenhang, während hingegen die zusätzlichen Einkünfte reale Auswirkungen insbesondere auf kleine Vermieter haben.

Tatsächlich könnten die strengen Regeln jedoch auch gesellschaftlich wünschenswerte Effekte erzielen, indem sie Investoren dazu veranlassen, bislang vernachlässigte Flächen (insb. Erdgeschosse) für die Kurzzeitvermietung zu erschließen und damit den vorhandenen Raum wirtschaftlich aufzuwerten.

Sofern, allen guten Argumenten zum Trotz, der Gesetzgeber weitere Verschärfungen anvisieren sollte, bietet insbesondere eine passende Widmung den stärksten Schutz – diese ist zeitlich unbegrenzt und unterliegt einem anderen Regime als der Wohnungsmarkt.

Wie kann ich jetzt profitieren?

Das Potenzial der Wiener Kurzzeitvermietung ist daher heute größer denn je – für die richtigen Akteure.

• Eigentümer außerhalb der Wohnzone sollten ihren WEV prüfen: Ist Kurzzeitvermietung erlaubt? In diesem Fall ist es sinnvoll, möglichst rasch eine Ausnahmebewilligung zu beantragen, solange nicht andere Miteigentümer vorher schon das 49,9%-Kontingent ausschöpfen.

• Auch neue Investoren sollten vor Kauf eines Objekts die entsprechenden Regeln im WEV sowie die wohnungseigentümer- und baurechtliche Widmung genau prüfen.

Achtung: Anzeigen auf gängigen Plattformen wie Willhaben und ImmoScout enthalten oft irreführende Angaben. So mag es sein, dass ein Objekt mit den Worten „Airbnb ist möglich“ vermarktet wird, da der WEV die Kurzzeitvermietung erlaubt. Solange jedoch keine Ausnahmebewilligung vorliegt, ist der endgültige Ausgang ungewiss. Dies kann auch bei einem durchschnittlichen Objekt einen Unterschied von Zehntausenden Euro an Rendite oder am Marktwert ausmachen.

Daher ist vor jedem Kauf eine rechtliche Beratung empfehlenswert.

• Auch die gezielte Umwidmung oder Umgestaltung eines Gewerbeobjekts bietet hervorragende Möglichkeiten. Insbesondere bei Objekten, von denen keine Belästigung der Nachbarn zu erwarten ist (z.B. dank getrennter Eingänge) ist die Rechtsprechung oftmals nicht übermäßig streng.

Durch die Novelle der Wiener Bauordnung sind die Regeln härter geworden. Für gut vorbereitete Investoren ist allerdings genau dies ein starkes Argument, in den spannenden Airbnb-Markt einzusteigen.

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Mag. Gabriel Paulus, MA, LL.M.

Jurist Mag. Gabriel Paulus, MA, LL.M. (Bruges) ist Rechtsanwaltsanwärter bei MOSER LEGAL (WEB), einer internationalen Boutiquekanzlei mit Fokus unter anderem auf Immobilienrecht. Gabriel Paulus hält regelmäßig Vorträge zu rechtlichen Themen und spricht 10 Sprachen fließend und hat in Rekordzeit studiert.
Paulus studierte Rechtswissenschaften am Juridicum in Wien, außerdem Politikwissenschaften an der Universität Wien und absolvierte einen LL.M. am College of Europe in Brügge, Belgien.

Während seines Studiums sammelte er Berufserfahrung bei Anwaltskanzleien in Wien und Brüssel. Er absolvierte weitere Praktika in New York, Moskau, Kuala Lumpur, Kaunas und Dhaka. Außerdem war er als Assistent am Institut für Unternehmensrecht an der Universität Wien tätig. Nach seinem Studium arbeitete er bei zwei Wiener Großkanzleien. Paulus ist Autor mehrerer Fachbeiträge in rechtswissenschaftlichen Publikationen.